Duurzame Van Kleeff

Nee, het is niet verplicht een MJOP te hebben. Wel is elke VvE verplicht een reservefonds te hebben voor groot onderhoud. Dit reservefonds moet op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening staan. Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Hou er rekening mee dat een reservering van 0,5% in de meeste gevallen hoger zal uitvallen dan wanneer een er een MJOP ter grondslag ligt!

Voor een goede MJOP een aantal zaken van het groot belang. In de MJOP moet duidelijk aangegeven staan over welk bouwdeel het gaat. Dit dient gespecificeerd te worden in bijv. kozijnen, deuren, metselwerk, voegwerk, dak, dakgoot etc.). Daarnaast dient aangegeven te worden wanneer deze aan vervanging of herstel toe is en welk budget hiervoor benodigd is. Voor een efficiënte MJOP waarmee kosten bespaard kunnen worden, dient de planning zo afgestemd te worden dat al het onderhoud op het logische moment in de juiste volgorde samenvalt.

Daarnaast is van groot belang dat alle bouwdelen opgenomen worden en zichtbaar zijn in de planning. Hiervoor is het belangrijk dat het plan opgesteld wordt voor minimaal 25. Zo worden alle bouwkundige delen met een levensduur van 15 a 25 jaar (denk aan dakbedekking, liften etc.) zichtbaar in het plan en wordt er voldoende gereserveerd. Voor een goede MJOP zijn een aantal zaken van groot belang. In de MJOP moet aangegeven staan over welk bouwdeel het gaat, wanneer deze aan vervanging toe is en welk budget hiervoor benodigd is.

Bouwdeel: In de MJOP moet aangegeven staat over welk bouwdeel het gaat. Bij voorkeur dienen deze bouwdelen gespecificeerd te worden in de verschillende onderdelen. Bij daken valt te denken aan dakbedekking, dakranden, dakgoot, schoorstenen, loodslabben etc. Bij gevels valt te denken aan metselwerk, voegwerk, kozijnen, deuren, schilderwerk etc.

Cyclus: Het MJOP moet laten zien hoe lang een bouwdeel mee gaat en wanneer er vervanging of herstel uitgevoerd dient te worden. De onderhoudscyclus verschilt per bouwkundig element. Ook kan er gekozen worden om in de MJOP de verschillende geveldelen separaat te benoemen. Zo kan het zijn dan de zonbelaste gevels meer onderhoud behoeven dan de overige gevels.

Kosten: Tot slot moet in de MJOP benoemd staan welke kosten benodigd zijn voor het herstellen of vervangen van de bouwdelen.

Van belang is dat alle bouwkundige delen meegenomen worden in de begroting. Het is daarom verstandig om een MJOP op te laten stellen met een planning van minimaal 25 jaar. Zo worden alle bouwkundige delen welke een levensduur van 15 a 25 jaar (denk aan dakbedekking en liften) hebben meegenomen in de begroting.

Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (D-MJOP) is nodig wanneer u in uw VvE wilt verduurzamen of wanneer u benieuwd bent naar de duurzaamheidskansen. Veel VvE’s hebben wel een MJOP op de plank liggen. Deze is echter vaak verouderd en niet opgesteld vanuit een verduurzamingsoogpunt. Een gemiste kans!

Een D-MJOP is een uitbreiding op uw MJOP waarin in uw begroting duurzaamheidsmaatregelen zijn bijgevoegd. Ook ontvang u een separaat rapport met daarin aangegeven wat uw huidige energielabel is, welke mogelijkheden tot verduurzaming onderzocht zijn, wat de verwachten terugverdientijden zijn en wat uw toekomstige energielabel wordt na het uitvoeren van de maatregelen.

Daarnaast wordt de D-MJOP gebruikt ter verantwoording bij een controle van de omgevingsdienst. Met het opgestelde plan van aanpak wordt aangetoond wanneer en welke energiebesparende maatregelen genomen worden.

Het opstellen van een DMJOP bestaat grofweg uit drie stappen:

1. Het vertalen van de duurzaamheidsvisie naar een concrete ambitie, rekening houdend met de wettelijke vereisten ten aanzien van energiezuinigheid en veiligheid.
2. Het in kaart brengen van de conditiestaat en het uitvoeren van energiescans. Dit zodat de verduurzamingsmaatregelen en het benodigde budget kan worden vastgesteld.
3. Het uitwerken van de maatregelen in een concreet uitvoeringsplan.

Wilt u als VvE energie besparen in uw woongebouw of appartement? Vraag dan Subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH) aan. Met een SEEH subsidie, is het mogelijk om tot 75% van uw investering vergoed te krijgen. Hieronder valt o.a. het opstellen van uw D-MJOP als energieadvies (EPA-maatwerkadvies conform BRL 9500-serie). Ook kunt u de begeleidingskosten bij uitvoering vergoed krijgen.

Deze regeling is nog aan te vragen tot en met 31 december 2022.

Klik hier voor meer informatie over de SEEH subsidie.

Een conditiemeting betekend dat de algemene bouwkundige conditie van een gebouw wordt vastgesteld. Dit gebeurd door het individueel beoordelen van alle aanwezig bouwkundige elementen.

In het verleden was er nog geen duidelijke richtlijn voor het vastleggen van de onderhoudsstaat van gebouwen en installaties. Een inspectie van een deskundig persoon is betrouwbaar genoeg was de gedachte. Al snel bleek dat er afwijkingen ontstonden na inspecties van verschillende inspecteurs.

De NEN 2767 is in het leven geroepen om te zorgen dat de technische staat van bouw- en installaties uniform geïnspecteerd en gerapporteerd worden. Door middel van een conditiescore kan er eenvoudig een vergelijking gemaakt worden tussen verschillende onderhoudstoestanden van gebouwen of objecten. Zo heeft u inzicht in onderhoudskosten en mogelijke risico’s waarmee een meerjarige onderhoudsplanningen opgesteld worden. Kortom, met deze norm kunt u de kwaliteit waarborgen

Wilt u meer weten? Lees hier de uitgebreide omschrijving en methodiek van de NEN-2767.

Geadviseerd wordt om een MJOP om de 3 tot 5 jaar te laten actualiseren. De reden hiervoor is dat prijzen van grondstoffen kunnen wijzigen, belastingpercentages veranderen en de onderhoudsstaat van de verschillende bouwkundige delen kunnen veranderen. Het juiste moment van een herinspectie kan het beste bepaald worden door naar de huidige MJOP te kijken. Wanneer er op korte termijn groot onderhoud aan uw complex gepland staat, is het verstandig om voorafgaand een herinspectie uit te voeren. De inspecteur op locatie kan dan nauwkeurig bepalen welke werkzaamheden exact uitgevoerd dienen te worden, of er kan geconstateerd worden dat groot onderhoud op korte termijn nog helemaal niet nodig is en nog met 1 a 2 jaar uitgesteld kan worden.

Een bijkomend voordeel van een actualiseren van een bestaand plan is dat de kosten vaak velen malen lager zijn dan het laten opstellen van een nieuw MJOP.

De kosten voor de VvE vind je terug in de splitsingsakte en het modelregelement van de VvE. In het algemeen zijn dit:

– Onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het complex*

– Onderhoud aan de gemeenschappelijke installaties in een complex. Denk aan blokverwarming en liftinstallaties.

– De opstal- en aansprakelijkheidsverzekering.

– Elektra kosten voor gemeenschappelijke ruimtes. Denk hierbij aan verlichting in een trappenhuis.

– Beheerkosten bij professioneel beheer.

In de splitsingsakte en modelreglement staat welke kosten gemeenschappelijk zijn. De VvE kosten. En hoe deze verdeeld moeten worden. De verschillende modelregelementen zijn vrij verkrijgbaar en te downloaden. Klik hier voor het downloaden van uw modelregelement.

* Om te bepalen welke delen in een gebouw gemeenschappelijk zijn, kan in de meeste gevallen als vuistregel aangehouden worden dat dit de gehele buitenschil van een complex betreft. Denk hierbij aan daken, gevels en de fundering. Inpandig zijn dit alle delen die door meerdere eigenaars gebruikt worden. Dit zijn veelal portieken en trappenhuizen. Echter zijn er ook gemeenschappelijke delen die op het eerste oog niet zichtbaar zijn, maar wel onder de VvE vallen. Denk hierbij aan rioolafvoerleidingen en ventilatiekanalen.

Voor de inspectie dient u zorg te dragen dat het dak (indien mogelijk) toegankelijk is. Daarnaast heeft het de voorkeur wanneer er toegang verleent kan worden tot 1 of meerdere balkons of dakterrassen. Ook alle gemeenschappelijke binnenruimtes en installatieruimtes dienen toegankelijk te zijn. Indien er niet rondom het gebouw gelopen kan worden, heeft het de voorkeur wanneer er 1 woning op de begane grond met een tuin toegankelijk is tijdens de inspectie. Indien één of meerdere ruimtes niet toegankelijk zijn, zullen hiervoor aannames gedaan worden in het adviesrapport.

Indien gewenst kan de werkwijze en eventuele aanvullende input / wensen voorafgaand aan de inspectie besproken worden. Tijdens de ronde door het gebouw is het aan u of u de ronde wel / niet mee wilt lopen. Indien u met de (verkorte) ronde meeloopt, kunt u direct feedback ontvangen van de inspecteur.